Abécédaire du particulier

Les CAUE d’Ile-de-France proposent une série de fiches thématiques pour répondre aux questions des particuliers en matière d’architecture, de construction, d’urbanisme et d’environnement. Ces documents n’ont pas valeur de conseil juridique. Pour y accéder, tapez un mot-clé ou cherchez dans la liste.

SERVITUDE DE PASSAGE - DROIT DE PASSAGE

Définition


Le propriétaire dont les fonds* sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner (Code civil, art.   682).
La servitude est une charge imposée sur un fonds, dit fonds servant, pour l’utilité d’un autre fonds, dit fonds dominant, appartenant à un autre propriétaire. (Code civil, art. 637).
La servitude n’est pas établie au profit d’une personne, mais d’un fonds (une propriété foncière).
 C’est un droit réel immobilier, établi par titre et qui doit être mentionné dans tout acte de vente.
*Fonds : terrain, propriété foncière
 

Nos Conseils

  • Ne pas confondre Droit de passage et tour d’échelle.

    Il s’agit d’un droit de passage temporaire qui permet de réaliser des travaux (ex. ravalement) techniquement impossibles sans passer chez le voisin. Le fait de permettre l’exécution de travaux ponctuels sur un bâtiment construit en limite séparative ne constitue pas une servitude légale, mais doit résulter d’une convention entre les deux propriétaires. En cas de désaccord, seul le juge peut accorder le droit de passage temporaire sur le fonds voisin.

    Si le Code civil n’a pas conservé cette servitude issue de l’ancien droit, la jurisprudence a néanmoins consacré ce droit exceptionnel de passer sur le terrain voisin pour exécuter des travaux indispensables.

     

  • Achat-Vente

    Si vous envisagez d’acheter un terrain qui bénéficie ou qui est grevé d’un droit de passage, soyez vigilant. Les conditions d’exercice du droit de passage doivent être précisées (largeur, tracé, véhicules admis, plantations …) même s’il s’agit d’un droit de passage amiable, il est recommandé d’établir un acte sous seing privé ou notarié. Si vous envisagez de construire sur la parcelle enclavée, assurez vous que le passage de camions et de canalisations est possible et que l’accès aux engins de lutte contre l’incendie est conforme.

Question/rÈponse


  • Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un droit de passage ?
     
    Pour prétendre bénéficier d’un droit de passage, il faut que le terrain ne possède aucun accès à la voie publique et que l’état d’enclave soit involontaire.  Nul ne peut bénéficier d’une servitude du fait d’une situation qu’il a lui-même créée. Si l’enclave résulte d’une division d’un fonds, il revient au vendeur de prendre à sa charge les frais d’aménagement du passage.
    On ne peut invoquer le bénéfice d’une servitude de droit de passage, s’il est possible de remédier à l’état d’enclave. Toutefois, le coût des travaux pour créer un accès à la voie publique ne doit pas être disproportionné.
     


  • Peut-on obtenir un droit de passage même si le terrain n’est pas enclavé ?
     
    La servitude légale de passage ne peut s’appliquer dans ce cas, mais il est possible d’établir une servitude conventionnelle de passage.  Mais attention, en cas d’accord amiable il est prudent de signer une convention qui définit les modalités d’exercice de ce droit de passage.
     


  • Peut-on obtenir un droit de passage sur un terrain appartenant au domaine public?
     
    Non, le domaine public est inaliénable et ne peut être grevé d’une servitude de droit privé. Même si votre parcelle est enclavée, vous n’obtiendrez pas de droit de passage sur un terrain public.
     

     


  • Peut-on refuser la pose de canalisations sur un terrain grevé d’une servitude de passage ?
     
    Non, le droit de passage s’applique également au sous-sol. La pose de canalisations (eau, électricité, gaz, téléphone, câble …) ne peut être refusée.
     


  • La délivrance du permis de construire est-elle liée à l’existence d’une servitude ?
     
    L’existence d’un accès suffisant à la voie publique conditionne la délivrance du permis de construire. Le pétitionnaire doit donc être en mesure de justifier la validité de la servitude de passage qu’il invoque.
     


  • Comment déterminer le tracé du droit de passage ?
     
    Le trajet le plus court entre le fonds enclavé et la voie publique sera privilégié s’il permet de répondre aux besoins (dimensions). En cas de désaccord, un expert nommé par le tribunal de grande instance, sera chargé de déterminer le meilleur tracé.
     

RÈglementation

  • Code civil :

    • . Art. 682 à 685-1 du Code civil

    • . Art. 697 à 702 du Code civil

Plus d'infos

  • La Chambre départementale des notaires

  • L’Ordre des géomètres-experts

  • Le Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE)

Sites de référence :

Adresses utiles

  • Conseil Régional de l'Ordre des géomètres experts d'Ile-de-France

    ... >
    [email protected]
    Tél : 01 42 67 09 09
    Fax : 01 42 67 09 39
    103 rue Jouffroy d'Abbans
    75017 Paris
    <
  • Chambre interdépartementale des notaires des Yvelines et du Val-d'Oise

    ... >
    [email protected]
    Tél : 01 39 50 01 75
    Fax : 01 39 02 38 44
    40 avenue de Paris
    78008 Versailles cedex
    <
  • Chambre départementale des notaires de l'Essonne

    ... >
    [email protected]
    Tél : 01 60 78 01 27
    Fax : 01 60 77 94 74
    14 rue des Douze Apôtres
    91000 Evry cedex
    <
  • Chambre départementale des notaires de Seine-et-Marne

    ... >
    [email protected]
    Tél : 01 64 39 53 93
    Fax : 01 64 39 27 23
    24 Bd. Chamblain
    77008 Melun cedex
    <
  • Chambre départementale des notaires des Hauts-de-Seine

    ... >
    [email protected]
    Tél : 01 41 10 27 80
    Fax : 01 48 25 86 38
    9 rue de l'ancienne mairie
    92513 Boulogne-Billancourt cedex
    <
  • Chambre départementale des notaires de Paris

    ... >
    [email protected]
    Tél : 01 44 82 24 00
    Fax : 01 44 82 24 10
    12 rue Victoria
    75001 Paris
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE PARIS

    CAUE 75
    ... >
    [email protected]
    Tél : 01 48 87 70 56
    Fax : 01 48 87 00 45
    7-9 rue Agrippa d'Aubigné
    75004 Paris
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE SEINE ET MARNE

    CAUE 77
    ... >
    [email protected]
    Tél : 01 64 03 30 62
    Fax : 01 64 03 61 78
    27 rue du Marché
    77120 Coulommiers
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DES YVELINES

    CAUE 78
    ... >
    [email protected]
    Tél : 01 39 07 14 86
    Fax : 01 39 07 75 17
    3 rue de Fontenay
    78000 Versailles
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE L'ESSONNE

    CAUE 91
    ... >
    [email protected]
    Tél : 01 60 79 35 44
    Fax : 01 60 78 45 81
    1 bd de L'écoute-s'il-pleut
    91035 Evry
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DES HAUTS-DE-SEINE

    CAUE 92
    ... >
    [email protected]
    Tél : 01 41 87 04 40
    Fax : 01 46 60 55 88
    92000 Nanterre
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE SEINE-SAINT-DENIS

    CAUE 93
    ... >
    [email protected]
    Tél : Bobigny
    Fax : 01 48 32 25 93
    153 avenue Jean Lolive
    93500 PANTIN
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DU VAL-DE-MARNE

    CAUE 94
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    [email protected]
    Tél : 01 48 52 55 20
    Fax : 01 48 53 55 54
    36 RUE EDMOND NOCARD
    94700 Maisons-Alfort
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DU VAL-D'OISE

    CAUE 95
    ... >
    [email protected]
    Tél : 01 30 38 68 68
    Fax : 01 30 73 97 70
    Rue des deux ponts BP 40163
    95304 Cergy-Pontoise Cedex
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